湖北省教育考試院

《七個“怎么看”——理論熱點面對面•２０１０》連載之五

從“蝸居”走向“安居”

 　　《蝸居》，一部電視連續(xù)劇，播出后在廣大觀眾中引起了熱議。為什么虛構的故事和情節(jié)能產生這么大的現實反響？主要是由于它折射出都市“房奴”的辛酸苦辣，道出了無房族的困惑與無奈。近年來，房價過高的問題越來越引起社會普遍關注。 　　

      安其居， 才能樂其業(yè)。住房是關系億萬群眾切身利益的重大民生問題，“住有所居”是建設社會主義和諧社會的重要目標，是讓人民群眾共享改革發(fā)展成果的重要體現。遏制房價過快上漲，更好滿足人民群眾住房需求，是保障和改善民生的重大任務，是促進經濟健康發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定的重大課題。 　　

      ● 目前中國的房價到底有多高？ 　　

      “商品房”、“房價”這些詞越來越多地出現在中國人的生活中，只是最近十幾年的事。新中國成立后很長一個時期，城鎮(zhèn)居民實行的是福利分房制度。雖然名義上是免費住房，但由于“僧多粥少”，人們總體居住條件長期得不到改善，筒子樓、大雜院、三代同居一室的情景，很多人至今還記憶猶新。 　　

      為更好滿足人民群眾的住房需求，改革開放后，我國開始探索城鎮(zhèn)住房制度改革。1998年后停止住房實物分配，全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革。此后10多年， 城鎮(zhèn)住房建設規(guī)模不斷擴大。1998—2008年，新建住房65億平方米；城鎮(zhèn)居民居住條件顯著改善，人均住房建筑面積達28平方米，為1978年的4.2倍；商品住房發(fā)展迅速，城鎮(zhèn)住房主要由市場供應的格局基本形成；住房保障初顯成效，到2008年年末已解決800多萬戶城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的住房問題；房地產業(yè)成為經濟增長的重要動力，2009年房地產業(yè)增加值占國內生產總值的比重近5%。 　　

      在住房制度改革取得明顯成效的同時，近年來房價過高的問題十分突出。受國際金融危機影響，2008年下半年房價曾一度有所回落，但2009年第二季度以來，房價迅速回升并大幅上漲。數據顯示，2009年全國住宅平均價格漲幅達25.1%。大城市更為明顯，今年一季度北京商品房均價達21880元/平方米，比去年同期上漲了88.4%。前不久，央行公布的一份針對全國儲戶的調查顯示，超過70%的居民認為房價“過高，難以接受”。那么，目前房價到底有多高呢？ 　　

      由于不同國家和地區(qū)的發(fā)展階段、文化、地理環(huán)境等狀況的差異，衡量房價高低還沒有一致認可和普遍適用的標準。不少專家學者在研究房價問題時，大都參考兩個指標，一是房價—收入比，二是房價—租金比。房價—收入比，指住房價格與城市居民家庭年收入之比，反映的是居民家庭對住房的支付能力和負擔程度，一般認為比值應在3—6之間，而2009年北京、上海、深圳等城市的房價—收入比都超過10。房價—租金比指每平方米月租金與每平方米房價的比值，通常認為低于1∶300就意味著房地產泡沫已經顯現。目前，我國一些大城市的房價—租金比在1∶500左右乃至更低。另外，也有人把中國的房價與國外一些城市的房價對比。2009年12月紐約房價最高的曼哈頓區(qū)的中間價格約合每平方米人民幣2.75萬元，德國首都柏林的普通住宅每平方米均價約合人民幣1.7萬元；同期我國一些大城市的房價已接近甚至超過這兩個數字，而我們的收入水平卻相差數倍。通過這些分析可以看出，我國部分城市的房價確實明顯偏高。 當然也要看到，當前人們所熱議的高房價，主要還是針對一些大城市特別是特大城市而言的，不同地區(qū)、不同城市房價水平的高低不能一概而論，需要根據具體情況進行具體分析，作出客觀判斷。

      ● 房價過高癥結何在？ 　　

      面對過高的房價，很多人坦言越來越看不懂樓市了，買房似乎成為遙不可及的夢想。那么，到底是什么促成了目前的高房價呢？究其原因，大致有以下幾個方面： 　　

      投資推動。隨著人們收入增加，投資需求日益旺盛。但目前投資渠道偏少，近年來房價持續(xù)走高，使很多人以為房價只漲不跌、買房只賺不賠，紛紛加入“炒房大軍”，住房消費存在嚴重的“投資化”傾向。投資過度就是投機，投機性購房之風愈刮愈猛，對高房價起到了推波助瀾的作用。 　　

      資金推動。因為貨幣政策相對寬松，市場流動性充足，也就是說市場流通中的錢過多。2009年我國新增信貸規(guī)模近10萬億元，相當于過去三四年的增量。資金充裕必然刺激投資需求，而一些實體經濟受金融危機沖擊尚未完全走出低谷，大量資金就涌向房地產市場，必然使房價過快上漲。 　　

      地價推動。近年來，“土地財政”導致的地價上漲成為高房價的一大推力。所謂“土地財政”，就是一些地方政府依靠出讓土地使用權取得的收入。比如，2009年沿海地區(qū)某市土地出讓金收入達1200億元，是地方財政收入520.79億元的2.3倍。由于很多地方政府對“土地財政”過分依賴、對房地產業(yè)拉動經濟增長過于倚重，再加上現行土地“招拍掛”(即土地用招標、拍賣、掛牌等方式出讓)制度不完善，價高者得，造成“地王”頻出，地價與房價相互影響、交替上漲。 　　

      制度原因。我國房地產市場的發(fā)展歷史只有10多年，體制機制還不健全。比如，由于住房兼具民生和商品雙重屬性，大多數國家住房既有市場供應的商品住房，又有政府支持投資的公共住房，我國在過去10多年較為重視通過房地產市場解決住房需求，面向低收入群體的保障性住房供應不足，欠賬過多，造成住房供應的結構性失衡非常嚴重。再比如，房地產稅收制度不健全，中國是世界上少有的不征收不動產稅的國家，使擁有或囤積大量住房的成本過低，也助長了投機。同時，房地產市場還存在不少權利不對等、信息不對稱、競爭不充分的問題。 　　

      特別應看到，房價過高還與城鎮(zhèn)化快速發(fā)展有關。近年來，城鎮(zhèn)化持續(xù)快速發(fā)展，大量農村人口向城鎮(zhèn)轉移，城鎮(zhèn)化發(fā)展及城鎮(zhèn)人口自然增長對住房產生了新的較大需求，住房供應問題比較突出。按照1998—2008年的城鎮(zhèn)發(fā)展速度推算，到2015年，我國城鎮(zhèn)化率將提高到52％左右，城鎮(zhèn)人口將超過農村人口。今后5年內，預計城鎮(zhèn)每年增加1500萬人，每年新增家庭500萬戶，其中大城市的人口聚集效應更加顯著。同時，隨著我國經濟的快速發(fā)展，居民消費結構加快升級，住房改善需求顯著增加，也加劇了城鎮(zhèn)住房的供需缺口，帶來了住房價格上漲的壓力。 　　

      從更深層的意義上講，高房價也是經濟社會發(fā)展中的許多矛盾在住房領域的反映。比如，長期存在的城鄉(xiāng)、區(qū)域發(fā)展不平衡問題仍然突出，大量人口向東部地區(qū)和大城市集中，造成這些地區(qū)住房壓力過大；比如，現行的財政體制使地方政府的事權與財權不對稱，成為引發(fā)“以地生財”問題的重要原因；比如，腐敗現象在房地產領域比較突出，導致國家宏觀調控政策執(zhí)行力弱化；等等。這些問題都直接或間接對房地產市場產生著影響。高房價不單單是房地產領域的問題，而是各種因素共同作用的結果。 　　

      網友提問 　　

      網友：有人說高房價說到底是剛性需求支撐的，那么，房地產市場的剛性需求有多大，能在多大程度上決定房價走勢？ 　　

      答：所謂剛性需求，是指供求關系中受價格影響較小的需求部分。房地產市場中的剛性需求，主要是指人們買房自住的需求，既包括首次購房，也包括改善性住房需求。一方面要看到，由于城鎮(zhèn)化加速、消費結構升級、“小家庭”增加等因素的影響，住房的剛性需求是比較大的。另一方面也要看到，剛性需求會受價格、政策和心理預期的影響，如果房價過高，大部分剛性需求會推遲實現。只有房價回調到部分購房者能承受的程度，剛性需求才有可能釋放。因此，僅靠剛性需求，支撐不了高房價。但剛性需求的存在，可以避免房價暴跌。

      ● 為什么要高度重視房價過高問題？ 　　

      “蝸居”、“蟻族”、“房奴”、“裸婚”……這些熱詞的流行，表明高房價已經成為人們生活的“不可承受之重”。而歷史和現實的很多教訓都深刻地警示我們：房價問題事關全局，如果長期居高不下，必將成為整個經濟社會發(fā)展的“不可承受之重”。 　　

      高房價直接造成普通群眾買房難。面對目前過高的房價，很多人只能望房興嘆。“我不關心房價了，反正也買不起”，道出了目前很多人特別是年輕人的無奈。而對于因各種原因迫不得已必須買房的人來說，則會給自己甚至整個家庭帶來長期、沉重的經濟負擔和精神壓力。 　　

      高房價容易助長經濟泡沫化。房地產業(yè)牽涉行業(yè)眾多，房價過高必然帶動上下游一系列產品的價格上漲，造成背離經濟發(fā)展基礎的“虛假繁榮”，使經濟泡沫化程度加劇。一旦泡沫破滅，房價大幅下滑，眾多行業(yè)將會像“多米諾骨牌”一樣應聲倒下。比如銀行的不良資產規(guī)模和比例將急劇增長，危及整個金融系統(tǒng)的安全，并進而對實體經濟帶來重創(chuàng)，甚至引發(fā)整個經濟的衰退。1991年日本房地產泡沫破滅就使經濟陷入長期的蕭條和低迷，而美國次貸危機引發(fā)的國際金融危機陰影還未散去。前車之鑒，教訓極為深刻。 　　

      高房價不利于經濟發(fā)展方式轉變。不少專家認為，房地產并不是一個對技術進步有明顯推動的行業(yè)，它的過快發(fā)展，會增加更多的高耗能產品需求，使我們面臨的資源環(huán)境壓力更大。高房價使實體產業(yè)大量資金紛紛向樓市轉移，必然擠壓其他行業(yè)特別是高新技術行業(yè)的資源分配、金融支持和發(fā)展空間，不利于自主創(chuàng)新和產業(yè)結構優(yōu)化升級。現在一些地方經濟增長主要靠房地產業(yè)帶動，財政收入主要靠賣地獲得，銀行收益和資產質量主要靠房地產抵押貸款，房地產業(yè)已成為許多城市的經濟命脈。這種過度倚重房地產業(yè)的發(fā)展模式，長期下去將嚴重危害經濟的協調和可持續(xù)發(fā)展。 　　

      高房價使內需增長面臨長期抑制。內需不振是制約我國經濟發(fā)展的突出問題，為拉動內需、刺激消費，國家采取了一系列政策措施。但高房價會對擴大內需產生嚴重的“擠出效應”。人們?yōu)榱速I房往往透支了幾十年的消費，使消費產生嚴重的結構性不足，過度消耗中低收入階層的購買力，抑制社會中間階層的擴大。 　　

      高房價將阻礙中國城鎮(zhèn)化進程。在城里人都望而生畏的房價面前，農民要想在城市居有其所，更是難上加難。高房價無疑成為農村人口進城的“高門檻”，甚至成為比戶籍制度更大的“圍墻”，阻礙著農民進城的腳步。 　　

      高房價嚴重影響社會公平。房價的飆升使開發(fā)商獲得巨額財富，也使那些收入高、買房早、買得多的群體財富增長加速，而其他一些群體則被擠出住房市場，從而使本來已經存在的貧富差距和各階層間差距拉大， 引發(fā)了社會情緒的焦慮，成為造成社會不和諧、不穩(wěn)定甚至加劇社會矛盾的重要因素。 　　

      因此，房價問題不單是經濟問題，也是事關國家發(fā)展全局和社會和諧穩(wěn)定的重大問題。必須引起高度重視，采取有力措施堅決遏制房價過快上漲，促進房地產市場健康發(fā)展。 　　

      觀點聲音 　　

      住房可以是賺錢的商品，但更是基礎的民生產品。 　　

      房地產市場一旦成為投機者的樂園，投資者面對的必然是噩夢。 　　

      “省吃儉用攢首付，節(jié)衣縮食還貸款”——房奴生活的真實寫照。 　　

      地方政府必須轉變發(fā)展思路，不能再沉溺于地產投機所帶來的“人氣”和“財氣”當中。 　　

      炒房已經成為“擊鼓傳花”的游戲，只是誰也不信自己會接到“最后一棒”。

      ● 如何切實遏制房價過快上漲？ 　　

      2010年4月14日，國務院召開常務會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。4月17日，國務院下發(fā)了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出五方面十條政策措施，被稱為“新國十條”。這次調控措施力度之大、涉及面之廣、針對性之強，被有的媒體稱為“史上最嚴厲的房地產宏觀調控”，受到廣大群眾的普遍歡迎，充分表明了黨和政府遏制房價過快上漲的態(tài)度和決心。 　　

      “新國十條”發(fā)布后，許多大中城市結合實際出臺了一系列具體調控措施，房地產市場出現由“量價齊升”到“量跌價滯”的顯著變化。據統(tǒng)計，全國絕大多數城市住房成交量明顯下滑：5月上旬北京商品現房成交量比4月上旬跌73.6%；“新國十條”出臺后3周深圳新房銷售面積比此前3周下跌近七成。一些城市房價出現松動跡象，投資者預期開始轉向，出現投資客集中拋盤的現象。這表明，“新國十條”威力已經顯現，房地產市場“虛火”有所“降溫”。 　　

      但也要看到，目前調控取得的成效還是初步的。整體來看，房價仍然居高不下，未出現明顯回落。4月份70個大中城市商品住宅銷售價格上漲17.3%，北京5月份新房開盤均價不降反升。能否真正使房價回歸合理水平并保持穩(wěn)定，還要看調控措施能不能堅持下去，使其效應進一步顯現。因此，必須以堅決的態(tài)度把“新國十條”貫徹執(zhí)行好，一抓到底，絕不動搖，促進房價穩(wěn)定和房地產市場健康發(fā)展。 　　

      一是“明問責”，就是明確各級政府的責任。遏制房價過快上漲，關鍵在各級政府特別是城市政府。“新國十條”明確提出，穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的工作責任制。要把思想統(tǒng)一到中央部署上來，認真落實調控政策，切實履行好穩(wěn)定房價和住房保障職責。要加強對地方政府工作的考核和監(jiān)督檢查，建立約談、巡查和問責制度；對穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責任。 　　

      二是“抑投機”，就是堅決抑制投資投機性住房需求。實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，提高購買第二套、第三套及以上住房的首付比例和貸款利率，嚴格住房消費貸款管理。發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節(jié)作用，加快研究出臺引導個人合理住房消費和調節(jié)個人房產收益的稅收政策。 　　

      三是“增供給”，就是增加住房有效供給。增加居住用地的供應，及時制訂并公布以住房為主的房地產供地計劃，依法加快處置閑置房地產用地。完善土地出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。調整住房供應結構，增加中低價位、中小套型普通商品住房供應。 　　

      四是“促保障”，就是加快保障性安居工程建設。落實土地供應、資金投入和稅費優(yōu)惠政策，確保完成今年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務。按照政府組織、社會參與的原則，加快發(fā)展公共租賃住房。 　　

      五是“嚴監(jiān)管”，就是加強市場監(jiān)管。加強對房地產開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管，嚴格查處土地閑置及炒地行為。加大交易秩序監(jiān)管力度，對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產開發(fā)企業(yè)，加大曝光和處罰力度。抓緊制定房屋租賃管理辦法，規(guī)范發(fā)展租賃市場。完善市場信息披露制度，及時公布住房建設計劃和住房用地年度供應計劃。 　　

      遏制房價過快上漲，既要針對當前，又要著眼長遠。在堅持落實好已經出臺的政策的同時，應根據市場形勢的變化適時出臺新的調控措施，特別是要研究建立穩(wěn)定房價的長效機制，打破導致房價過高的“基石”。比如完善土地和財政制度，阻斷地方政府“以地生財”的動力；建立穩(wěn)定房價的長效稅收制度，把住房征稅從重開發(fā)環(huán)節(jié)向重保有環(huán)節(jié)轉變，根本抑制投資投機性住房需求；等等。 　　

      知識點 　　

      2010年以來出臺的部分住房政策文件 　　

      1．《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》 　　

      2．《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》 　　

      3．《關于中央投資支持國有工礦棚戶區(qū)改造有關問題的通知》 　　

      4．《關于做好城市和國有工礦棚戶區(qū)改造規(guī)劃編制工作的通知》 　　

      5．《關于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目有關稅收優(yōu)惠政策的通知》 　　

      6．《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》 　　

      7．《關于加強廉租住房管理有關問題的通知》 　　

      8．《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》

      ● 怎樣保障廣大群眾“住有所居”？ 　　

      今年年初，重慶市推出大規(guī)模的公屋建設計劃——年內開工建設500萬平方米公租房，同時還將設立住房保障局，出臺《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》……這一系列措施引起強烈反響，讓更多的中低收入群眾看到了圓“住房夢”的希望，也為其他地區(qū)解決群眾住房問題提供了有益的啟示。 　　

      “住”是人們生存的基本需求。許多學者提出，住房既具有商品屬性，也是重要的準公共產品。解決群眾住房問題是重要的民生事業(yè)，也是經濟社會發(fā)展的重要目標和政府義不容辭的責任，必須強化政府在住房保障中的主導與核心作用。黨的十七大提出了努力使全體人民住有所居的目標，強調要加快解決城市低收入家庭住房困難。這是保障和改善民生的重要舉措，體現了城市住房制度改革和房地產業(yè)發(fā)展的根本目的。近年來，國家不斷加大住房保障建設投入，2009年中央財政安排保障性安居工程補助資金550.56億元，是2008年的3倍。各地通過建設經濟適用住房、廉租房、限價房等多種形式，使越來越多的中低收入住房困難家庭改善了住房條件。 　　

      解決廣大群眾的住房問題，必須從我國國情出發(fā)，在總結經驗的基礎上，進一步深化住房制度改革。應堅持市場機制和政府調控“兩手抓”，特別是強化政府公共服務職能，形成面向高中低不同收入群體的多層次、差異化住房政策體系。概括來講，就是要做到“低端有保障，中端有支持，高端有市場”。 　　

      “低端有保障”，就是通過保障性住房建設解決低收入群體的基本住房需求。低收入群體由于自身經濟條件的限制，沒有能力進入市場，只能依靠政府保障解決住房問題。各級政府必須加大住房保障力度，逐步改善這部分困難群眾的居住條件。中央已經提出到2012年年底基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題、用5年左右時間基本解決城市和國有工礦成片棚戶區(qū)改造的目標。各級政府要制訂保障性住房建設規(guī)劃，確保保障性住房用地在土地供應中的比例、保障性住房在住房供應中的比例，并優(yōu)先保證供應。加大公共財政投入力度，多渠道籌集保障性住房建設資金，落實土地出讓收入的一定比例主要用于保障性住房建設的規(guī)定。 　　

      “中端有支持”，就是采取措施支持中等收入群體解決住房問題。中等收入特別是中等偏下群體既享受不了政府提供的保障性住房，又難以承擔價格高昂的商品房，被通俗地稱為“夾心層”。對這部分群體，應通過加大經濟適用住房建設力度，適當擴大經濟適用住房供應范圍，加快建設限價商品房、公共租賃住房等方式，積極幫助他們解決住房困難。住房和城鄉(xiāng)建設部已明確提出將公共租賃房建設作為工作重點，確保比去年有較大增加。 　　

      “高端有市場”，就是支持有支付能力的群體通過市場解決住房問題。逐步完善房地產市場體系，加強宏觀調控，規(guī)范市場秩序，促進房地產市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，使其在滿足高收入群體多樣化的住房需求、促進經濟發(fā)展方面發(fā)揮更大作用。 　　

      實現“住有所居”，也要求普通群眾轉變住房觀念。要從我國國情出發(fā)，樹立適度、合理、節(jié)約的住房消費觀念，不要盲目攀比，放大自己的住房預期。對很多年輕人來說，可以考慮先租房，或者買小戶型住房，隨著經濟實力增加，逐步改善住房條件。 　　

      “安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。”古往今來，住房始終傾注著人們許多的希冀與憧憬。隨著經濟社會不斷發(fā)展和住房制度改革不斷深化，通過黨和政府、社會各方面堅持不懈的努力，廣大群眾的住房問題會得到更好的解決，“住有所居”的目標將一步步變?yōu)楝F實。 　　

      知識點 　　

      各地加大保障性住房建設力度 　　

      北京：今年新開工建設、收購各類政策性住房13.4萬套，占全市新開工住宅套數50%以上，竣工交用4.6萬套。 　　

      上海：今年計劃保障房用地250公頃，棚戶區(qū)改造用地450公頃，兩者相加占總量的63.6％。 　　

      廣州：決定在2011年年底前基本完成2008年調查在冊的全市77177戶低收入住房困難家庭的住房保障任務，今年年底前要完成目標任務的85%。 　　

      天津：今年確保建設保障性住房650萬平方米、8.5萬套，向7.5萬戶低收入家庭發(fā)放租房補貼，完成危陋房屋拆遷200萬平方米、4.4萬戶的計劃目標。 　　

      重慶：2010年保障性住房和中小套型商品房用地占城市住房總用地量的73.95%。全年開工建設公共租賃住房500萬平方米，竣工20萬平方米。 　　

       深度閱讀 　　

      《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，(國發(fā)〔2010〕10號)，中國政府網。